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Wie wirkt sich ein Todesfall auf den Mietvertrag aus?

Fälschlicherweise wird oftmals vermutet, dass der Mietvertrag automatisch endet, sofern der Mieter verstirbt. Welche Regelungen stattdessen gelten und welche Kündigungsfristen zu beachten sind, erkläre ich euch im folgenden Text:

Vielen Vermietern käme es sehr gelegen, wenn ihre Wohnung im Zuge des Ablebens eines langjährigen Mieters sofort frei würde, denn bei einer Neuvermietung kann meist eine deutlich höhere Miete angesetzt werden.

Was passiert mit Mitbewohnern?

Das Vorgehen nach einem Todesfall ist jedoch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) mit den Paragrafen 563 und 563a anders geregelt.
So ist zunächst zu klären, ob etwaige Mitbewohner des verstorbenen Mieters in den Vertrag eintreten. Dies ist zum Beispiel automatisch der Fall, wenn ein Ehegatte mit dem verstorbenen Mieter zusammengelebt und einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Der bisherige Mietvertrag läuft somit unverändert auf seinen Namen weiter.

Gleiches gilt für den eingetragenen Lebenspartner, Kinder oder andere Familienangehörige, die mit dem Verstorbenen zusammengewohnt haben. Zudem können Mitbewohner, welche nicht mit dem Mieter verwandt sind, ebenfalls berechtigt sein, in den Mietvertrag einzutreten. Voraussetzung dafür ist genauso, dass sie mit dem Verstorbenen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben.

Was geschieht, wenn der Mieter allein gelebt hat?

Auch in diesem Fall wird der Mietvertrag zunächst weitergeführt, und zwar mit dem oder den Erben.
Unternimmt keiner der Beteiligten etwas bzw. wird keine Kündigung ausgesprochen, läuft der Mietvertrag einfach weiter. Dadurch ist nun der Erbe für die pünktliche Mietzahlung an den Vermieter verantwortlich. Existieren mehrere gleichberechtigte Erben, sprich eine Erbengemeinschaft, haftet jeder einzelne von ihnen als „Gesamtschuldner“ für die volle Miete.

Welche Kündigungsfrist muss vom neuen Mieter eingehalten werden?

Besteht vonseiten des Nachfolgers kein Interesse daran, den Mietvertrag fortzuführen und die daraus resultierenden Verpflichtungen zu übernehmen, muss dies dem Vermieter ausdrücklich mitgeteilt werden. Dabei gilt eine Frist von einem Monat nach Kenntnisnahme des Ablebens des Mieters. Nach der Kündigung durch den Erben wird die Wohnung weiterhin erst nach der gesetzlichen Frist von drei Monaten an den Vermieter übergeben.

Will eine Erbengemeinschaft das Mietverhältnis der Wohnung nicht weiterführen, muss auf der Kündigung grundsätzlich die Unterschrift jedes Erben stehen. Andernfalls ist sie unwirksam und kann vom Vermieter zurückgewiesen werden. Anschließend können die Erben nur noch unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis auflösen.

Aber Achtung: Eine Ausnahme besteht dann, wenn einer der gleichberechtigten Erben von den anderen eine Vollmacht bekommen hat und diese der Kündigung beifügt.

Fragen zur Haftung sowie zur rechtzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses stellen sich dem Erben hingegen gar nicht erst, wenn er die Erbschaft rechtzeitig ausschlägt.

Welche Rechte hat der Vermieter?

Auch der Vermieter hat einen Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters Zeit, das vom Erben fortgesetzte Mietverhältnis mit der gesetzlichen Drei-Monats-Frist zu kündigen. Dabei beginnt die Kenntnisnahme keineswegs erst mit dem Erhalt des Erbscheins.
Zudem muss der Vermieter alles ihm unter den gegebenen Umständen Zumutbare tun, um sich Gewissheit über die Person des Erben zu verschaffen. Andernfalls verliert er sein Kündigungsrecht.

Eine Kündigung, die fälschlicherweise an den verstorbenen Mieter anstelle des Erben adressiert worden ist, ist formal unwirksam.

Desweiteren hat der Vermieter das Recht, automatisch in den Mietvertrag eintretende Ehegatten oder Haushaltsangehörige gegebenenfalls mit kurzer Frist zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies kann zum Beispiel die Zahlungsunfähigkeit des nachfolgenden Mieters sein. Das Aufsetzen eines gänzlich neuen Mietvertrages können etwaige Erben nicht vom Vermieter verlangen.

Welche Regelungen gelten bei der Geschäftsraummiete?

Auch im Falle eines Geschäftsraummietvertrags für Büros, Ladengeschäfte, Lagerhallen und ähnliches sind sowohl der Erbe des Mieters als auch der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tode des Mieters zur Kündigung berechtigt. Hierbei gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, soweit im Mietvertrag nichts anderes vereinbart worden ist.

Welche Regelung gilt bei Kautionszahlungen?

Soweit der verstorbene Mieter bei Vertragsabschluss keine Kaution zu leisten hatte, kann durchaus nach dessen Tod vom das Mietverhältnis Fortsetzenden eine Sicherheitsleistung verlangt werden. Handelt es sich dabei jedoch um einen Erben des verstorbenen Mieters ist dies nicht möglich.

Alles Wissenswerte rund um den Mietvertrag und die entsprechenden Kündigungsfristen im Todesfall eines Mieters ist auch unter www.kuendigungsfristen.net/mietrecht/mietvertrag-todesfall/ nachzulesen.

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Peter Wilhelm21. November 2017

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