Ich rufe Sie so spät auf Ihrer Hotline an, weil ich ein dringendes Problem mit einer Frage zu Todesfall und Mietverhältnis habe. Ich bin 32 Jahre alt, ledig, (weiblich) und vor dreieinhalb Jahren zu meinem verwitweten Vater gezogen, um ihn zu pflegen. Allein ist er nicht mehr zurecht gekommen. Er war zwar noch nicht so alt, zeigte aber Anzeichen von Demenz. Irgendwie kam er doch noch ganz gut zurecht und dann auch irgendwie nicht mehr. Immer wieder den Schlüssel von innen stecken gelassen, vergessen das Wasser an der Badewanne abzudrehen usw.
Ich hatte Glück und bekam eine Stelle in der Stadt in der mein Vater lebte und zog zu ihm.Am Sonntag ist mein Vater verstorben, Donnerstag soll die Beerdigung sein.
Gestern Mittag kam das Vermieterehepaar mit Zollstock und schon mal einem Farbeimer und wollte ausmessen. „Wann ziehen Sie denn aus, wann wird denn die Wohnung wieder frei?“ Dieses Ehepaar sagt, ich müsse die Wohnung bis Monatsende räumen, hallo, das ist schon am Donnerstag! Sie hätten genügend Interessenten und mein Vater hätte, weil er schon so lange da gewohnt hat, die regelmäßige Mieterhöhung begrenzt und heutzutage bekäme man fast das Doppelte für die Wohnung.
Ich habe gedacht, ich könnte als Tochter nun da wohnen bleiben, ich habe ja bis vor meinem Wegzug vor einigen Jahren auch schon immer da gewohnt.Das spiele keine Rolle. Ein Weiterwohnrecht hätte ich durch meinen Wegzug damals verwirkt und nun sei ich nicht mehr nahtlos im Mietverhältnis. Bei Todesfall und Mietverhältnis sei das nämlich so, das ende mit dem Tod und deshalb müsse bis Donnerstag alles raus und auch renoviert werden.
Können Sie mir sagen, wie ich das machen soll? Ist das rechtens, daß ich jetzt raus muß?
Keine Bange!
Das BGB gibt hier in § 535 eine eindeutige Vorgehensweise vor:
Todesfall und Mietverhältnis – Die Rechtslage
BGB § 563
Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
(1) Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner.
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Der Eintritt des Lebenspartners bleibt vom Eintritt der Kinder des Mieters unberührt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.
Todesfall und Mietverhältnis – Erläuterungen
Ehegatten, nichteheliche Lebenspartner, andere Familienangehörige und Personen, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten unabhängig von ihrer Erbenstellung kraft § 535 BGB in das Mietverhältnis ein.
Diese Personen sind aber nicht verpflichtet, den bestehenden Mietvertrag fortzusetzen. Denn auch diesen umgekehrten Fall gibt es, daß der Vermieter behauptet, man müsse nun wohnen bleiben oder mit einer dreimonatigen Frist kündigen.
Wenn kein Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht, so ist der Vermieter hierüber innerhalb eines Monats zu informieren. Dann erfolgt keine Übernahme des Mietverhältnisses.
Wenn man Interesse hat, das Mietverhältnis zu übernehmen, kann der Vermieter das Mietverhältnis mit den neu eingetretenen Mietern innerhalb eines Monats kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund für die Kündigung liegt.
Hier entsprechende Gründe vorzubringen fällt den Vermietern allerdings regelmäßig schwer.
Geht die Sache vor Gericht, muß eine genaue Abwägung jedes einzelnen Falls und jeder einzelnen Interessenlage erfolgen. Das Privileg, den Mietvertrag übernehmen zu können, haben nur solche Personen, die mit dem Verstorbenen eine auf Dauer angelegte Haushaltsführung hatten. Das Verhältnis muß durch innere Bindung, die ein gegenseitiges Füreinander beinhaltet, geprägt sein.
Ein Beispiel, warum das wichtig sein kann: Eine aus Osteuropa stammende Pflegekraft, die nur für die Pflege bis zum Tod eingestellt war, beanspruchte nun eine Mietwohnung als die ihre und berief sich darauf, dort schon zwei Jahre zu wohnen und inzwischen ihren Lebensmittelpunkt in der betreffenden Stadt gefunden zu haben. Da die Frau aber in ihrem Heimatland noch verheiratet war, wurde die innere Bindung verneint, wie auch die auf Dauer ausgerichtete Haushaltsführung verneint wurde. Es sei von vornherein eine Pflege bis zum Tod vereinbart gewesen. Die Frau mußte schließlich die Wohnung räumen.
Auch für Wohngemeinschaften kann es bitter aussehen, wenn der Mietvertrag nicht ordentlich abgeschlossen wurde! Oftmals hat nur einer die Wohnung gemietet, die übrigen Mieter sind wilde Untermieter, von denen der Vermieter vielleicht weiß und sie duldet, die aber in keinerlei Mietverhältnis zum Vermieter stehen. Stirbt nun der eigentliche Mieter, stehen die übrigen Mieter als reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft mit sehr schlechten Karten da.
Dieser Aspekt ist besonders für Alterswohngemeinschaften interessant.
Hier gilt es, ggfs. mit der Hilfe eines Anwalts für Mietrecht, einen Mietvertrag auszuhandeln, der den übrigen Mitbewohnern die automatische Übernahme ermöglicht. Nötigenfalls müssen sich alle jeweils namentlich in den Mietvertrag aufnehmen lassen.
Für weitergehende Informationen zum Thema „Todesfall und Mietverhältnis“ empfehle ich, einen Fachanwalt zu befragen.
Weitere Links zum Thema Todesfall und Mietverhältnis:
Mietvertrag bleibt trotz Todesfall bestehen Hamburger Abendblatt
Mietrecht Mietvertrag erlischt nicht mit dem Tod des Mieters T-Online
Mietverhältnis bleibt beim Tod eines Mieters weiterhin bestehen
Rechtliche Besonderheiten beim Tod des Mieters Mietrecht-Hilfe.de
Was geschieht mit dem Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters
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Es fällt den Vermietern regelmäßig schwer? Es ist faktisch unmöglich einen Mieter, der nicht raus will, rauszukriegen. Egal ob wegen Tod des Hauptmieters, Vandalismus, weil der so ein Psycho ist, dass die anderen Mieter in Scharen davon laufen nach Jahrzehnten, nicht gezahlter Miete(gut, wenn wirklich gar nichts gezahlt wird, kann man mit enormen zusätzlichen Kosten irgendwann räumen lassen. Aber das dauert Jahre, kostet Nerven, Zeit und Geld. Wenn immer mal alle paar Monate n Hunderter kommt, zeigt der Mieter ja schon guten Willen und das hat man dann hinzunehmen), und so weiter.
Ich werde das Haus mit seinen siebenundzwanzig Parteien ja irgendwann erben und dann wird der ganze Rotz verkauft und das Geld irgendwie anders angelegt. Ganz egal wie, aber auch wenn das über eine Verwaltung läuft, werde ich mir den Stress nicht antun. Das ist die Hölle in Tüten.
Und ich rede noch nichtmal vom Zustand der Wohnung nach dem Verlassen. Angemalte Lichtschalter und ein paar Löcher in der Wand sind da echt kostengünstig und schnell erledigt…
Ja, diese Haltung kann ich gut verstehen. Wir hatten ja, wenn auch in kleinerem Rahmen, mit einem ähnlichen Problem zu tun.
Allein die durch Haustiere, nachlässige Pflege und sehr rabiate Abnutzung entstandenen Schäden beliefen sich insgesamt bis jetzt auf 13.000 Euro.
Oft sind es zunächst harmlos wirkende Augenscheinlichkeiten, von denen man annimmt, sie seien mit wenig Aufwand zu beheben. Bei näherer Betrachtung stellt sich aber heraus, daß sich hinter den z.B. angemalten Lichtschaltern ein viel größeres Problem versteckt.
Ein Beispiel: Zur Realisierung einer selbstgebastelten Kreuzschaltung wurde in einigen Teilen des Hauses konsequent der gelb-grüne Draht, der für die Erdung zuständig ist, mit verwendet. Dadurch kommt es, weil überall in den Abzweigdosen vom Mieter wild verschaltet wurde, zu dem Phänomen, daß die in den Steckdosen seitlich vorhandenen Halteklammern, die den Stecker federnd halten, unter Strom stehen und daß Heizkörper einem einen Schlag versetzen konnten.
Der Aufwand, die gesamte Hausverkabelung wieder VDE-konform zu machen, war immens!
Unser trauriger Rekord lag bei knapp fünfzigtausend für eine Wohnung, die gut vierhundert Euro Kaltmiete bringt. Plus Mietausfall für mehrere Jahre und hohe Anwaltskosten und ein bisschen für den Gerichtsvollzieher. Die Klage auf Schadensersatz haben wir auf Raten des Anwalts bleiben gelassen. Ist eh nix zu holen und würde nur nochmal.Geld und Nerven kosten und ewig dauern.
Losgeworden sind wir den letztlich nur, weil er nicht mehr nur die Mülltonnen angezündet hat… Aber er ist ja krank und kann dafür nicht belangt werden. Therapie? In einer Einrichtung unterbringen? Wenigstens einen Betreuer? Zu teuer. Also terrorisiert der jetzt die nächste Nachbarschaft…
Das Mietrecht wurde Anfang 2013 im mehreren Punkten novelliert, so auch in Sachen Zwangsräumung; insbesondere bei Mietrückständen und auch Mietkürzung ist die Situation des Mieters wesentlich prekärer geworden, sprich: Es kann deutlich schneller geräumt werden.
Vielleicht sollten Sie Ihren Wissensstand aktualisieren lassen?
(Nicht, dass ich als langjähriges Mitglied des größten deutschen Mietervereins Vermieter immer toll finde – aber ich kann probemlos anerkennen, dass ein Mietvertrag eine zweiseitige Vereinbarung mit beiderseitigen Pflichten ist, und dazu gehören die Pflichten des Mieters ebenso wie die des Vermieters.)
Das ist richtig. Die Regel der sog. „Berliner Räumung“ wurden verallgemeinert. In der Praxis kann das im Einzelfall durchaus eine Vereinfachung des Verfahrens bedeuten. Allerdings hängt der wirkliche zeitliche Rahmen, in dem eine Zwangsräumung ablaufen kann, immer noch von den Bearbeitungszeiten der Justiz ab und da kann man, wenn man Pech hat, sehr lange warten. Die Notwendigkeit irgendwo zu wohnen und eine gewisse Sicherheit zu haben, da auch wohnen bleiben zu können, halte ich für sehr schützenswürdig. Regelmäßig hat der Vermieter kein so ein grundlegendes mit der Wohnung verbundenes Bedürfnis, sondern sein Interesse gilt dem Generieren von Mieteinnahmen und dem Erhalt des Mietobjektes. Deshalb ist es gut, daß Mieter so gut geschützt sind. Wenn aber das finanzielle Interesse des Vermieters nachhaltig nicht befriedigt werden kann oder er miterleben muß, daß die Mietsache geschädigt wird, muß auch der Vermieter seine diesbezüglichen Rechte durchsetzen können. Wenn aber nun eine Zwangsräumung als letztes Mittel ansteht, ist es wichtig, daß diese zügig erfolgen kann. Die Erfahrung hat mich gelehrt, daß gekündigte Mieter, denen die Zwangsräumung droht, vor allem dann,… Weiterlesen »
„Einfach nur den Mieter loswerden“ halte ich so aber doch für eher unwahrscheinlich. Als Vermieter möchte man gemeinhin ja einfach die Miete haben statt sich kostenintensiv vor Gericht zu streiten, irgendwas ist da im Normalfall also schon im Argen. Ob das vor Gericht besteht, ist wieder ’ne andere Sache, Leute die andere Parteien terrorisieren oder innerhalb der erlaubten Zeiten dafür sorgen, dass keiner ohne Gegenschall-Kopfhörer fernsehen kann (und schlafen sowieso nicht), sind nur sehr schwer los zu werden… Gut, es mag auch Vermieter geben, die z.B. etwas dagegen haben, dass der nette, unverheiratete Student ab und an Frauenbesuch hat, aber das dürfte doch eher eine seltene Ausnahme sein.
Bei schlichtem Eigenbedarf dagegen sähe die Lage relativ einfach aus, wobei es dort natürlich auch entsprechende Auflagen gibt um Missbrauch zu verhindern.
Aktuell sind wir vor Gericht, wegen so Kleckermiete. Wegen Wertminderung, weil sich die einst sehr nette Mieterin sich einen Psycho geangelt hat, der zu ihr gezogen ist und mitten in der Nacht mit einer Axt sämtliche Wohnungstüren aufhackt, weil er vergessen hat wo er genau wohnt, und alle anderen Mieter deswegen entweder gekündigt haben oder halt in der Hoffnung, dass nichts ernstes passiert, bevor wir die raus haben, in Angst abwarten. Dafür kann man sie ja nicht belangen. Jetzt hat der Richter vorgeschlagen, dass ja das Amt die Miete zahlen könnte. Davon kriegen wir die anderen Wohnungen aber auch nicht besser vermietet und unsere Versicherung freut sich auch ein Loch in den Bauch, wenn sie unsere Beiträge hochsetzt,.weil die Schäden einfach langsam teuer werden. Aber es herrscht ja Wohnungsnot, also hat uns der Richter durch die.Blume geraten das mit der Miete vom Amt anzunehmen, weil wir die.sowies nicht loswerden werden. Mit Verlaub, aber das ist krank. Natürlich ist das Dach über dem Kopf schützenswert, aber unseres auch. Gut, die anderen Parteien zahlen regelmäßig, aber ein… Weiterlesen »
Was sind denn das bitte für schei** Vermieter?
1. Haben die wohl null Ahnung bezüglich der Gesetze und der damit verbundenen Sachlage und
2. Könnte man jemandem auch mal entgegen kommen und Empathie zeigen, selbst wenn die Leute in den nächsten Monaten selbst in die Wohnung ziehen wollten oder sie wieder vermieten wollten. Da ist gerade der Vater einer jungen Frau gestorben!!
Manche Leute……
das sind aber mitfühlende Vermieter……. klar, jetzt können die hoch mit der Miete. Aasgeier.
Anstelle der Tochter würde ich denen per Anwalt die Hose ausziehen. Davon abgesehen mir ne Wohnung suchen. Wer will den sowas als Vermieter…
Mal langsam. Es ist nicht feinfühlig, das stimmt. Aber wenn seit Jahrzehnten die Miete nur gering erhöht werden konnte, ist das aus Sicht der Vermieter durchaus verständlich. Natürlich ist das zu dem Zeitpunkt und mit dem Inhalt eine Unmöglichkeit, und setzt die Frau jetzt noch mehr unter Druck und Stress. Das aber anhand von wenigen Zeilen zu beurteilen, ist dann doch etwas voreilig.
Tja, das Mietrecht gesteht dem Vermieter regelmäßige Mieterhöhungen zu, die der Mieter zu dulden hat.
Allein die Tatsache, daß sich der Immobilienmarkt anders entwickelt und er ggfs. bei einer Neuvermietung wesentlich mehr Miete verlangen könnte, mag für den Vermieter eine lukrative Aussicht sein, berechtigt ihn aber in keinster Weise dazu, den Mieter unter Druck zu setzen oder ihm zu kündigen.
Ist natürlich korrekt, andererseits sorgen solche Regelungen aber auch für solche wenig sozial wirkenden Aktionen. Wenn man als Vermieter auch noch dafür bestraft wird, wenn man einen alten Mieter mit oft nicht einmal kostendeckenden Mieten (weil der Vorbesitzer sich nicht um Erhöhungen gekümmert hat) behält statt ihm fristgerecht zu kündigen, und dann auch noch „die Erben an der Backe hat“, motiviert das nicht gerade. Ein bisschen mehr Flexibilität bei der Mietanpassung wäre da durchaus sinnvoll. Natürlich mit entsprechender Vorwarnzeit und sinnvollen Grenzen.
Allerdings wäre es in diesem Fall vermutlich sinnvoller gewesen, sich einfach einmal zusammen zu setzen und eine Lösung zu finden. Eine bereits bekannte, zuverlässige Mieterin könnte es durchaus wert sein, etwas weniger Miete zu bekommen.
Jaja, oft ein leidiges Thema von beiden Seiten. Als Mieter habe ich leider schon oft schlechte Erfahrungen mit Vermietern gemacht.
Auch wenn das Verhältnis eigentlich gut und (fast) freundschaftlich war, versuchten leider viele Vermieter am Ende nochwas raus zu holen (am besten die Kaution behalten) obwohl ich die Räume IMMER einwandfrei hinterlassen habe, oft sogar in einem besseren Zustand als beim Einzug (geräumt, sauber und ordentlich gestrichen).
Nur ein Beispiel: Ein Vermieter wollte mir unter andrerem eine komplette neue Tür berechnen, weil Rückstände von Tesafilm darauf hafteten; wohlgemerkt Rückstände die VOR meinem Einzug schon dran waren. Die Richterin hat bei der Sache mit der Tesatür den Vermieter ganz schön schräg angeguckt und sich ne Notiz gemacht. Die Angelegenheit ging vor Gericht, da es sich um einige Tausend Euro Streitwert handelte (Gewerbeimmobilie). Der Vermieter wollte zusätzlich zur Kaution noch ein paar Tausend Euro haben, musste dann aber im Endeffekt den Großteil der Kaution zurück zahlen.