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Todesfall und Mietverhältnis – Der Vermieter will mich rauswerfen!

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Ich rufe Sie so spät auf Ihrer Hotline an, weil ich ein dringendes Problem mit einer Frage zu Todesfall und Mietverhältnis habe. Ich bin 32 Jahre alt, ledig, (weiblich) und vor dreieinhalb Jahren zu meinem verwitweten Vater gezogen, um ihn zu pflegen. Allein ist er nicht mehr zurecht gekommen. Er war zwar noch nicht so alt, zeigte aber Anzeichen von Demenz. Irgendwie kam er doch noch ganz gut zurecht und dann auch irgendwie nicht mehr. Immer wieder den Schlüssel von innen stecken gelassen, vergessen das Wasser an der Badewanne abzudrehen usw.
Ich hatte Glück und bekam eine Stelle in der Stadt in der mein Vater lebte und zog zu ihm.

Am Sonntag ist mein Vater verstorben, Donnerstag soll die Beerdigung sein.
Gestern Mittag kam das Vermieterehepaar mit Zollstock und schon mal einem Farbeimer und wollte ausmessen. „Wann ziehen Sie denn aus, wann wird denn die Wohnung wieder frei?“ Dieses Ehepaar sagt, ich müsse die Wohnung bis Monatsende räumen, hallo, das ist schon am Donnerstag! Sie hätten genügend Interessenten und mein Vater hätte, weil er schon so lange da gewohnt hat, die regelmäßige Mieterhöhung begrenzt und heutzutage bekäme man fast das Doppelte für die Wohnung.
Ich habe gedacht, ich könnte als Tochter nun da wohnen bleiben, ich habe ja bis vor meinem Wegzug vor einigen Jahren auch schon immer da gewohnt.

Das spiele keine Rolle. Ein Weiterwohnrecht hätte ich durch meinen Wegzug damals verwirkt und nun sei ich nicht mehr nahtlos im Mietverhältnis. Bei Todesfall und Mietverhältnis sei das nämlich so, das ende mit dem Tod und deshalb müsse bis Donnerstag alles raus und auch renoviert werden.
Können Sie mir sagen, wie ich das machen soll? Ist das rechtens, daß ich jetzt raus muß?

Keine Bange!

Das BGB gibt hier in § 535 eine eindeutige Vorgehensweise vor:

Todesfall und Mietverhältnis – Die Rechtslage

BGB § 563
Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1) Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner.

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Der Eintritt des Lebenspartners bleibt vom Eintritt der Kinder des Mieters unberührt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.

(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.

(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.

Todesfall und Mietverhältnis – Erläuterungen

Ehegatten, nichteheliche Lebenspartner, andere Familienangehörige und Personen, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten unabhängig von ihrer Erbenstellung kraft § 535 BGB in das Mietverhältnis ein.
Diese Personen sind aber nicht verpflichtet, den bestehenden Mietvertrag fortzusetzen. Denn auch diesen umgekehrten Fall gibt es, daß der Vermieter behauptet, man müsse nun wohnen bleiben oder mit einer dreimonatigen Frist kündigen.
Wenn kein Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht, so ist der Vermieter hierüber innerhalb eines Monats zu informieren. Dann erfolgt keine Übernahme des Mietverhältnisses.

Wenn man Interesse hat, das Mietverhältnis zu übernehmen, kann der Vermieter das Mietverhältnis mit den neu eingetretenen Mietern innerhalb eines Monats kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund für die Kündigung liegt.
Hier entsprechende Gründe vorzubringen fällt den Vermietern allerdings regelmäßig schwer.

Geht die Sache vor Gericht, muß eine genaue Abwägung jedes einzelnen Falls und jeder einzelnen Interessenlage erfolgen. Das Privileg, den Mietvertrag übernehmen zu können, haben nur solche Personen, die mit dem Verstorbenen eine auf Dauer angelegte Haushaltsführung hatten. Das Verhältnis muß durch innere Bindung, die ein gegenseitiges Füreinander beinhaltet, geprägt sein.
Ein Beispiel, warum das wichtig sein kann: Eine aus Osteuropa stammende Pflegekraft, die nur für die Pflege bis zum Tod eingestellt war, beanspruchte nun eine Mietwohnung als die ihre und berief sich darauf, dort schon zwei Jahre zu wohnen und inzwischen ihren Lebensmittelpunkt in der betreffenden Stadt gefunden zu haben. Da die Frau aber in ihrem Heimatland noch verheiratet war, wurde die innere Bindung verneint, wie auch die auf Dauer ausgerichtete Haushaltsführung verneint wurde. Es sei von vornherein eine Pflege bis zum Tod vereinbart gewesen. Die Frau mußte schließlich die Wohnung räumen.

Auch für Wohngemeinschaften kann es bitter aussehen, wenn der Mietvertrag nicht ordentlich abgeschlossen wurde! Oftmals hat nur einer die Wohnung gemietet, die übrigen Mieter sind wilde Untermieter, von denen der Vermieter vielleicht weiß und sie duldet, die aber in keinerlei Mietverhältnis zum Vermieter stehen. Stirbt nun der eigentliche Mieter, stehen die übrigen Mieter als reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft mit sehr schlechten Karten da.
Dieser Aspekt ist besonders für Alterswohngemeinschaften interessant.
Hier gilt es, ggfs. mit der Hilfe eines Anwalts für Mietrecht, einen Mietvertrag auszuhandeln, der den übrigen Mitbewohnern die automatische Übernahme ermöglicht. Nötigenfalls müssen sich alle jeweils namentlich in den Mietvertrag aufnehmen lassen.

Für weitergehende Informationen zum Thema „Todesfall und Mietverhältnis“ empfehle ich, einen Fachanwalt zu befragen.

Weitere Links zum Thema Todesfall und Mietverhältnis:

Mietvertrag bleibt trotz Todesfall bestehen Hamburger Abendblatt
Mietrecht Mietvertrag erlischt nicht mit dem Tod des Mieters T-Online
Mietverhältnis bleibt beim Tod eines Mieters weiterhin bestehen
Rechtliche Besonderheiten beim Tod des Mieters Mietrecht-Hilfe.de
Was geschieht mit dem Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters


Peter Wilhelm 5. Februar 2014

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